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2017年第一季度重庆市房地产市场分析报告

发布人:资产经管部 发布日期:2017/7/6 浏览:次 字号:

 

2017年第一季度重庆市房地产市场分析报告

来源:国策评估2017-05-08

摘要:作为西部唯一的直辖市及长江上游的重要经济中心,重庆经济增速数年全国第一,在过去数年中房价一直保持温和增长态势。在外来投资客带动下,重庆房价开启上涨模式,2017年第一季度重庆市场交易异常活跃,价格也不断攀升。由于重庆房价同比其他一二线城市仍处于低位水平,预计重庆未来房价仍有较大上涨空间。

国家宏观经济

根据国家统计局初步核算,2017年一季度国内生产总值180683亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%。分产业看,第一产业增加值8654亿元,同比增长3.0%;第二产业增加值70005亿元,增长6.4%;第三产业增加值102024亿元,增长7.7%。从环比看,一季度国内生产总值增长1.3%

(一)房地产开发投资完成情况

20171-3月份,全国房地产开发投资19292亿元,同比名义增长9.1%,增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资12981亿元,增长11.2%,增速提高2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%

1-3月份,东部地区房地产开发投资11373亿元,同比增长7.9%,增速比1-2月份提高0.1个百分点;中部地区投资3914亿元,增长14.7%,增速提高1个百分点;西部地区投资4005亿元,增长7.5%,增速回落0.3个百分点。

1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积636977万平方米,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落0.1个百分点。其中,住宅施工面积433241万平方米,增长2.2%。房屋新开工面积31560万平方米,增长11.6%,增速提高1.2个百分点。其中,住宅新开工面积22751万平方米,增长18.1%。房屋竣工面积23031万平方米,增长15.1%,增速回落0.7个百分点。其中,住宅竣工面积16500万平方米,增长13.7%

1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3782万平方米,同比增长5.7%,增速比1-2月份回落0.5个百分点;土地成交价款1359亿元,增长16.7%,增速提高4个百分点。

(二)商品房销售和待售情况

1-3月份,商品房销售面积29035万平方米,同比增长19.5%,增速比1-2月份回落5.6个百分点。其中,住宅销售面积增长16.9%,办公楼销售面积增长52.9%,商业营业用房销售面积增长35.6%。商品房销售额23182亿元,增长25.1%,增速回落0.9个百分点。其中,住宅销售额增长20.2%,办公楼销售额增长67.9%,商业营业用房销售额增长49.3%

 

1-3月份,东部地区商品房销售面积13968万平方米,同比增长13.4%,增速比1-2月份回落2.5个百分点;销售额14600亿元,增长18.7%,增速提高3个百分点。中部地区商品房销售面积7592万平方米,增长26.3%,增速回落6.7个百分点;销售额4372亿元,增长37.0%,增速回落7.1个百分点。西部地区商品房销售面积7476万平方米,增长25.1%,增速回落11.1个百分点;销售额4211亿元,增长38.9%,增速回落10.6个百分点。

3月末,商品房待售面积68810万平方米,比2月末减少1745万平方米。其中,住宅待售面积减少1643万平方米,办公楼待售面积增加3万平方米,商业营业用房待售面积减少84万平方米。

(三)房地产开发企业到位资金情况

1-3月份,房地产开发企业到位资金35666亿元,同比增长11.5%,增速比1-2月份提高4.5个百分点。其中,国内贷款6892亿元,增长10.7%;利用外资74亿元,增长308.0%;自筹资金10894亿元,下降7.2%;其他资金17806亿元,增长27.1%。在其他资金中,定金及预收款10007亿元,增长27.0%;个人按揭贷款5538亿元,增长18.6%

重庆市宏观经济

(一)重庆市宏观经济

一季度全市实现地区生产总值4306.74亿元,按可比价格计算,比上年同期增长10.5%。分产业看,第一产业增加值158.28亿元,增长3.8%;第二产业增加值1882.77亿元,增长10.8%;第三产业增加值2265.69亿元,增长10.7%

一季度,都市功能核心区实现地区生产总值887.86亿元,比上年同期增长8.3%。分产业看,第二产业增加值132.03亿元,增长2.9%,其中工业增加值94.80亿元,增长1.5%;第三产业增加值755.83亿元,增长9.4%

一季度,都市功能拓展区实现地区生产总值1073.77亿元,比上年同期增长11.0%。分产业看,第一产业增加值14.77亿元,增长0.3%;第二产业增加值593.95亿元,增长10.4 %,其中工业增加值513.22亿元,增长10.5%;第三产业增加值465.05亿元,增长12.4%

一季度,城市发展新区实现地区生产总值1417.07亿元,比上年同期增长11.2%。分产业看,第一产业增加值76.41亿元,增长3.9%;第二产业增加值746.63亿元,增长12.1%,其中工业增加值596.98亿元,增长11.5%;第三产业增加值594.03亿元,增长11.0%

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一季度,渝东北生态涵养发展区实现地区生产总值701.62亿元,比上年同期增长10.9%。分产业看,第一产业增加值50.60亿元,增长4.4%;第二产业增加值310.29亿元,增长12.8%,其中工业增加值223.44亿元,增长11.5%;第三产业增加值340.73亿元,增长10.0%

一季度,渝东南生态保护发展区实现地区生产总值226.42亿元,比上年同期增长9.3%。分产业看,第一产业增加值16.50亿元,增长4.7%;第二产业增加值99.87亿元,增长8.8%,其中工业增加值70.83亿元,增长7.2%;第三产业增加值110.05亿元,增长10.4%

(二)重庆市房地产市场整体运行情况

2017年一季度,重庆市场上行趋势依旧,虽政府严控预售,但成交量持续高位运行,市场供不应求,去化周期逐渐缩短。一季度12月鲜有新盘推出,但在3月末,多个楼盘持续加推,补充市场货源,也为他们赢得了较好的业绩。

1、房地产开发投资完成情况

1-3月,重庆房地产开发投资740.66亿元,同比下降0.8%,降幅比1-2月收窄1个百分点。其中,住宅投资474.62亿元,同比增长7.6%,增速比1-2月提高7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为64.1%

1-3月,都市功能核心区房地产开发投资143.09亿元,同比下降15.1%,降幅比1-2月收窄8.9个百分点;都市功能拓展区投资312.54亿元,增长2.8%,增速比1-2月回落1个百分点;城市发展新区投资197.48亿元,增长10.2%,增速比1-2月回落0.8个百分点;渝东北生态涵养发展区投资69.77亿元,增长3.2%,增速比1-2月提高5.7个百分点;渝东南生态保护发展区投资17.78亿元,下降35.4%,降幅比1-2月扩大31.8个百分点。

1-3月,房地产开发企业房屋施工面积21860.66万平方米,同比下降6.6%,降幅与上月持平。其中,住宅施工面积14154.17万平方米,下降8.8%。房屋新开工面积975.26万平方米,同比增长7.7%。其中,住宅新开工面积682.45万平方米,增长16.7%。房屋竣工面积926.02万平方米,增长10.2%。其中,住宅竣工面积661.58万平方米,增长10.8%

2、商品房销售情况

1-3月,商品房销售面积1595.51万平方米,同比增长26.8%。其中,住宅销售面积增长20.6%,办公楼销售面积增长90.8%,商业营业用房销售面积增长52.4%

主要政策回顾

1、《重庆市人民政府关于修订和的决定》

将《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》(重庆市人民政府令第247号)关于征收对象税率中的在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房修改为在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房

2、《重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营管部重庆银监局、重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》

抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的,办理商品房预售许可前应注销抵押权登记,注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。

预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售,不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资;金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。

规范在建建筑物抵押登记。开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的,只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件,相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。

做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。土地使用权已办理抵押登记的,可在不注销原抵押权的情况下,申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记,在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除第三条规定的材料外,还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。

重庆市主城区房地产市场宏观分析

2017年第一季度重庆房地产市场呈现三个特点:百货关店潮带来的空置面积尚待消化,本季度空置率微降;甲级写字楼空置率保持高位,市场竞价压力依然巨大;商品住宅市场供不应求,推动成交价格一路攀升。

(一)土地市场

第一季度主城出让经营性土地28宗,其中包含1宗娱乐康体用地、1宗文化设施用地,出让土地面积达到238万方,成交总价达到167亿元。而去年同期,重庆主城出让经营性土地共14宗,出让土地面积为81万方。

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在土地供应量增加、少数地块高价成交的背后,土地市场呈现冷热不均的局面。在第一季度的土地市场里,有3宗土地溢价率超过110%,但也有17宗土地以底价成交,还有1宗土地流拍。

从出让土地的供应区域来看,一季度政府供地相对分散,南区、西区、北区均有土地供应,其中两江新区、沙坪坝区分别成功出让了7宗地。

从区域对比来看,两江新区土地成交呈现量价双高趋势。第一季度,两江新区土地出让面积达到80万方,成交总价超过70亿元。

在第一季度出让的地块中,低密地块的集中供应成为一大亮点:土地用途为居住用地、容积率在2.0以下(不含2.0)的地块共有6宗,成交土地面积达到85万方。其中,首钢拿下的悦来组团地块,成交楼面均价达到11711/㎡。

热闹背后,也有冷清。在328进行的土拍现场,沙坪坝区西永组团L标准分区L08-3/04L08-5/04L09-1/04L09-2/04号宗地流拍,成为第一季度唯一一宗流拍地块。同时,在第一季度出让的28宗地块里,17宗地以底价成交。

由此可以看出,符合企业自身战略地块的土地被市场热捧,而不符合战略地块被市场冷落。土地市场变得极为谨慎,两类地块受市场热捧:一是开发周期长,产品结构调整能力强,市场适应能力强;二是具备短期快速开发的地块。而非成熟区域,则不受开发商关注。

(二)住宅市场

受政府严控预售证以及春节影响,20171-3月主城一手商品房供应量保持低位运行为238.4平方米,与去年同期相比下降18.4%1月份外地投资者来渝购房,令该月保持去年年底以来的畅旺销售势头,政府为抑制投资过热的发展势头,频频出台调控政策;本地刚需发力,支撑成交量保持高位。1-3月主城一手商品房成交面积617.3万平方米,同比上涨29.5%

商品住宅供应不足而需求旺盛,推动价格一路攀升,今年1-3月主城区一手商品住宅价格达到建面8008/平方米、套内10022/平方米,较2016年全年均价上涨15.1%,涨幅明显。

 

分区来看,一路向北的城市发展趋势依然延续,20171-3月渝北成交量居各区之首,其次是巴南和南岸区,市场占比分别为34%14.2%13.6%。成交价格来看,渝中区受来福士广场、融创白象街、协信公馆等高端物业拉动,成为价格最高区域,也是历年来涨幅最大的区域。

(三)商铺市场

截止到一季度重庆优质商业存量增至329.4万平方米。虽然春节期间主要商圈实现零售额63.52亿元,同比增长12.9%的不俗成绩,但短期内消费习惯转变、电商发展迅速对传统商业的影响犹在,市场竞争依旧激烈,短期内租金将持续面临下调压力;近期新增商业大多位于新兴商圈,商圈氛围有待培育,租金水平不高,带动平均租金下调,截止到一季度全市优质购物中心租金为每月每平方米700元,环比下降1.9%,同比下降7.2%

本季,重庆零售物业市场进入短暂调整期,未录得新项目开业。零售需求相对活跃,尤其是高端奢侈、轻奢品牌。受重庆地理因素影响,几大高档定位的购物中心分散于主城区的各大商圈,因此,未来重庆奢侈品牌的离散程度将明显高于国内单核心格局的二线城市。

地标商业项目的相继开业为重庆零售市场的整体布局带来了新变化,非核心商圈快速成长,类似大石化板块的崛起且竞争力十足,也增加了市内商圈之间的竞争。餐饮业态活跃度不减,且在产品品类、档次、就餐环境等诸多方面寻求创新点,多元化成为市场亮点。传统百货业当下的生存依然比较艰难。全市购物中心平均空置率上升0.8个百分点,报11.6%。全市购物中心首层平均租金389.4元每月每平方米,环比微跌0.1%

(四)写字楼市场

本季度,位于江北嘴的国金中心T6和锦嘉国际投入使用,为市场带来15.4万平方米新增供应;至此重庆甲级写字楼市场存量增至155.7万平方米。受新增供应带动,全市空置率升至47.5%,环比去年上涨2.7个百分点;吸纳量达到4.2万平方米,其中主要来源于江北嘴和解放碑片区。

近年陆续入市的新增供应推动空置率高企,巨大的去化压力令租金一度下调明显,而重庆经济发展的强劲势头也为市场带来新设立和扩张需求。在此背景下,一季度全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米90.6元,虽然依然低于去年同期水平,但就近两个季度的数据看来,租金下降幅度已有所缓解。

分区域来看,江北区在新增供应带动下空置率上涨至56.8%,较上季度上涨9.1个百分点;同时,其他区域均出现不同程度的小幅下降。区域内新入市写字楼租售并举,在租金定价方面较为谨慎,受此影响江北区本季度租金小幅下降1.5%至每月每平方米96.9元;其他区域租金并无太大调整。整体而言,市场空置率依然高企,用较优惠的租金吸引客户入驻依旧是当前写字楼市场的重要策略。

本季度承租能力较强的金融行业对写字楼的需求依然强劲, 部分保险公司成立分公司或者积极扩张办公面积;从企业类型来看,内资企业亦是主要需求来源,特别是重庆本地企业占据了市场需求的半壁江山。

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近年来的供应量大大超过吸纳量,新增供应保持高位增长,空置率持续攀升,市场一直处于供大于求的局面。在此背景下,2016年部分项目推迟至2017年入市,或将在短期进一步激化市场竞争;同时,部分项目为加速资金回笼,采取租售并举的策略,其较低的售价吸引部分客户购买自用,从而分流租赁市场需求。因此,预计2017年空置率将保持高位,租金依然面临较严峻的下行压力。

(五)工业房地产市场

一季度,全市完成工业投资927亿元,增长17.8%,增速快于全国12.9个百分点,进度15.6%,较去年同期加快1个百分点;重庆民间工业投资644亿元,增长19.9%,增速快于全国民间工业投资增速14.7个百分点。工业投资占全市固定资产投资比重34.2%,较去年同期提高1.7个百分点。

分功能区域看:城市发展新区工业投资595亿元,增长17.3%,占全市工业投资总量的64.2%;都市功能核心区及拓展区工业投资192亿元,增长23.5%;渝东北生态涵养发展区工业投资105亿元,增长3.5%;渝东南生态保护发展区工业投资28亿元,增长1.4倍。

分区县看:江津(94亿元)、璧山(92亿元)、长寿(84亿元)、涪陵(83亿元)4个区一季度工业投资过50亿元,黔江(353.6%)、南川(120.2%)、沙坪坝(68.3%)、南岸(53.2%)、巴南(51.8%)等19个区县工业投资增速超全市平均。

(六)市场分析

1、土地市场:2017年一季度,为了遏制房价增速,重庆加大了土地供应,但部分热门区域土地除了深耕本土的房企外,部分新入房企也加入战局,而非热门区域地块以底价出让,甚至出现流拍情况。由此可见,重庆土地市场两极分化趋势明显,但在重庆政府政策调整下,预计重庆未来热门区域土地价格涨幅明显,而非热门区域涨幅趋缓。

2、住宅市场:2017年一季度,重庆房产市场处于政策调控期,政府从税收、信贷、严控预售许可证发放等方面着手遏制投机性购房,保刚需去库存依然是今年的主旋律,但如果出现房价上涨过快、发展势头过热,不排除采取更严厉措施;因此,预计未来房价涨幅或将趋缓。

3、商业市场:展望2017年将有华润万象汇、龙湖源著天街、国金中心IFS、约克郡购物公园等多个优质商业项目入市,在提升重庆商业市场品牌丰富度的同时,也将令商业竞争更加激烈,进一步推动追求人性化、精细化的商业转型。

4、办公市场:在众多利好政策加持下,重庆城市地位快速提升、对外吸引力增加,前来咨询的外地客户数量有所增长;41自贸区挂牌将有力促进重庆金融业和保险业的发展,同时为写字楼市场创造巨大发展空间。长期来看,随着重庆经济的快速发展以及供应的逐步平稳,供大于求的趋势有望改善,市场发展将日益稳健。

5、工业房地产市场:重庆第一季度GDP增速继续领跑全国,各区域、尤其是渝东南生态发展保护区工业投资增长迅速,工业发展形势一片大好。长期来看,随着重庆工业的快速发展,工业房地产市场未来有一定的上涨区间。(祁晓庆、骆绍平)

 

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