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重庆市主城区2017年5月房地产市场分析报告

发布人:资产经管部 发布日期:2017/7/12 浏览:次 字号:

 

重庆市主城区20175月房

地产市场分析报告

 

导读:在其他一二线城市限价限购的对比下,重庆的涨跌似乎都慢半拍或者是逆向运行。你涨我稳,你降我涨。5月,重庆主城的商品住宅均价又涨了,建面均价突破了9000/平方米,环比上涨约700/㎡。作为销量大户的渝北区均价过万元/平方米,江北和渝中区更是超过11000/平方米。当然,还有较低的大渡口区,均价在6000/平方米,各区房价差异较大。

一、资讯

(一)公积金优先保障首套住房贷款需求

59,重庆市住房公积金管理中心发布了《关于从重从快查处一批房地产开发销售中介违法违规案件的紧急通知》,关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知。根据2017年度公积金资金供应总体规模,结合当前公积金贷款购房的实际需求,《通知》明确:即日起优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求,暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。

以下任一情形均认定为非首套住房:

1)经公积金中心系统查询,职工家庭已有一次及以上公积金贷款记录的(无论是否还清)。

2)经人民银行征信系统查询,职工家庭已有一次及以上贷款购买住房记录的(无论是否还清)。

3)经我市不动产登记管理机构查询,职工家庭已拥有一套及以上住房的。

即首套住房认定标准为既认房又认贷:职工家庭无房且无贷款购房记录(含公积金贷款、商业贷款)。凡职工家庭有一次及以上贷款记录或拥有一套及以上住房的均不属于首套住房范围。

(二)监督检查商品房交易行为

517,重庆市国土房管局网站发布《重庆国土房管局关于主城区商品房交易行为监督检查双随机一公开实施方案》。国土房管局将推进随机抽查制度化和规范化,维护房地产市场秩序。监督检查内容包括捂盘惜售、价格欺诈等14项,通过摇号的方式从检查人员名录库和检查对象名录库中随机抽取检查人员和检查对象。

1)售房现场是否存在未依规设置信息公示栏和信息查询处,并按规定进行公示;

2)检查期间是否存在虚假房源信息,违规发布广告,欺骗消费者的行为;

3)检查期间是否有未取得预售许可证或产权证销售商品房,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取定金、预订款、诚意金等费 用,擅自销售商品房的行为;

4)检查期间是否存在未按规定在取得预售许可证10日内一次性公开全部房源,捂盘惜售或变相囤积房源;

5)检查期间是否存在以捆绑搭售或者附加条件等方式,迫使买受人接受理财产品等其他商品或者服务的行为;

6)检查期间是否存在明码标价不规范、涉嫌价格欺诈等价格的行为;

7)检查期间是否采取电商”“报商等合作模式,违规通过第三方收取除房屋网签价款以外的额外费用的行为;

8)检查期间是否存在合同网签后未及时将预售资金首付款或一次性支付的购房款存入监管账户;

9)检查期间是否存在销售商品房未按规定进行网签备案;

10)检查期间是否有采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房行为;是否有采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房行为;

11)检查期间是否存在将已办理登记备案房屋销售给他人或未经抵押权人、法院同意将已设定抵押、查封冻结的商品房出售给他人的行为;

12)检查期间是否存在将查封、抵押等限制交易的商品房出售给他人;

13)检查期间实行购房零首付,提供首付贷等场外配资的行为;

14)是否存在法律法规规定的其他违法违规行为;

随机检查工作完结后,应当在3个工作日内向市局市场处提交工作报告、附表及检查过程中形成的其他材料,市场处汇总并报局领导同意后在市局公众信息网公开检查结果。

(三)房贷利率上调

5月以来,在融360监测的15家银行中,重庆农商行首套房贷最低9折;农行首套最低9.5折;浦发首套出现上浮10%的情况,且多家支行暂停房贷;平安银行、渣打银行已暂停房贷业务;其余多家银行首套房贷执行基准利率,先前9折优惠较难寻觅。

利率上调会增加购房者成本,抑制需求,从短期看,再想回到利率打折的时代比较困难,对于购房者而言,基准利率是可以接受的,如果遇到利率上浮的楼盘,建议可以考虑一下其他可替代的楼盘。

二、重庆市房地产市场分析

(一)土地市场

20175月份重庆市主城区出让22宗土地,总成交面积117.37万平方米(1760.6亩),环比上涨39.3%,同比下降38.9%;成交金额59.5亿元,环比下降 14.8%,同比上涨 14.1%;其中,住宅用地、综合用地(含住宅)共计6宗,宗地面积为55.7万平方米(835.4亩),成交金额为52.2亿元;住宅用地的平均楼面地价4464/㎡,平均溢价率89%;商业/办公用地成交3宗,宗地面积合计为3.1万平方米,平均楼面地价6303/㎡;工业用地13宗,宗地面积为58.6万平方米,成交金额3.1亿元(详见下表)。

5月共成交4宗住宅用地,楼面地价最高的是巴南区李家沱-鱼洞组团Q分区Q02-2-1/03号宗地,每平方米6189元,溢价率达到了87.6%。该宗地块位于巴南区龙洲湾区域,紧邻渝南大道,左侧为轻轨三号线大山村站,交通方便。

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(二)商品住宅市场

1.整体分析

5月重庆市主城区商品住宅销售24776套,销售金额229.3亿元。春季房交会过后,销售面积环比下降16.5%,为254.6万平方米,但与去年同期相比则大幅上涨49.6%;建面均价为9005/㎡,环比上涨约700/㎡,同比涨幅达30.1%

重庆市商品住宅可售面积持续下降880万平方米,环比下降3.2%,重庆目前商品住宅库存去化周期仅为4.3个月。存量不足,供需失衡,是住宅均价不断攀升的原因之一。

各区成交量除了渝中和北碚区外,其他区成交量均环比下降,渝北区环比下降18万平方米,但仍是成交最多的行政区,达到了82万平方米,远多与其他行政区。南岸区、沙坪坝区、九龙坡区和巴南区成交量在25-38万平方米以上,大渡口、北碚区、江北区三区的成交面积在14-18万平方米;渝中区最少仅成交8万平方米,环比4月涨幅超过一倍(见图3)。

价格方面,渝北、渝中区、江北区建面均价均已过万。江北区均价二级跳,继4月环比每平方米增长约1200元后,5月每平米再次上涨约1500元,建面均价达到11436/㎡;渝北区环比上涨也超过1000/㎡。大渡口区是唯一的建面均价六千水平的,环比4月也上涨约800/㎡(见图3)。

从此榜单中不难看出,渝北区热销楼盘有八个,建面均价都高于主城的平均水平。而位于渝中区纬大道虎山路的揽江雅苑备案面积3.5万平方米,近乎占据渝中区备案面积的一半。该小区原为集资房,于2000年签订国有土地使用权出让合同,用途为综合建设用地,后改为住宅对外销售,建面均价为6672/平方米,因而拉低了渝中区整体均价水平。

下表的楼盘多为大平层、别墅或高端洋房,基本代表了重庆的高档住房水平。其成交价格在备案价基础上有所上调。随着土地价格不断的上涨,拿地成本增加,开发商着重打造、全新规划,重塑市场。或许不久后还会有更多全新规划的高品质楼盘进入市场,进一步释放高品质的住房需求。

(注:仅统计成交套数5套以上数据)

(三)商业用房市场

1.商业用房成交情况

商业用房销售面积22.6万平方米,环比上涨8.6%,同比上涨83.8%,建面均价18996/㎡,环比上涨4.4%,同比上涨2.8%。整体来看,商业市场开始复苏,量价逐渐回升。截止20175月,存量为639.7万平方米,延续下降势头。去化周期降为48个月。

从区域来看,渝北和九龙坡区仍然是商业市场的主力,分别成交6.6万和5.5万平方米,环比都有所上涨,其次是巴南、江北、南岸和沙坪坝区,成交面积区间为1.6-2.9万平方米,北碚、大渡口和渝中区成交面积均未超过1万平方米(详见下图5)。

价格方面,渝中区、江北区则是全市较高的行政区,其中渝中区最高为27377/㎡,江北区均价为23311/㎡;巴南区和渝北区建面均价也都突破两万。大渡口区最低为12344/平方米。

2.商业用房销量排行榜

此项榜单中,有七盘位于九龙坡区,六盘位于渝北区。除以往商业热销楼盘外,位于渝北区服装城的圣名世贸城本月成交备案面积188套,成交面积9251平方米,建面均价14129/㎡。

(四)办公用房市场

20175月重庆办公用房成交量为22.3万平方米,虽环比下降13.5%,但仍处于高位,是去年同期的2.4倍,建面均价8530/㎡,环比下降6.6%(见图6)。存量方面,连续下降至355万平方米,去化周期降为24个月。

从办公用房区域分布来看,江北区销售均价最高为14640/㎡,与上个月相比下降5.7%。其次是渝中区,建面均价为12820/㎡;除渝中、江北和九龙坡区外,其他各区的办公用房均价已低于住宅均价(详见图7)。

三、总结

1、利率:银行贷款收紧,房贷利率难现折扣

在今年四月的时候首套房贷利率最低还可以打85折,到了5月,经历了短暂的利率最低9折后,便开始执行基准利率,不再有利率折扣的优惠。相比于北京、上海等一二线城市首套利率上浮5%-10%,重庆大部分银行还是执行的基准利率。目前并未实行限购,整体市场在引导下蓬勃发展,并通过各项调控监督政策、金融等手段,对投资行为进行控制,随着市场的持续火热,房贷利率打折短期内难以再现。

2、房价:住宅持续上涨,存量不足;商办基本维稳,存量开始下降

住宅建面均价上涨,突破九千的历史高位,还有上涨的空间;各区均价差异较大,较高的渝中和江北区建面均价都已超过11,渝北区也超过1万,较低的大渡口区为六千水平。南岸区则是较能体现主城均价的行政区;渝北区则是重庆主城的销量担当,成交量领跑主城区九区。在量价齐升的情况,重庆目前还没有出现限购政策,源于重庆原房价水平较低,补涨是比较正常的情况。从房价的走势看,如果在没有大的政策调控的情况下,房价上涨是一种趋势。

 

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